六、便利店选址的黄金法则
对便利店经营来说，好的选址等于成功了一半，而如何选址呢？首先要基于便利店的定位，进行商圈的调查，确定目标人群！商圈得当，符合定位，同时注重一些要点细节，权衡租金与地址，选择适宜之所，是便利店选址的主要步骤。
选址之先，商圈调查
选择店址，首先应当理解“商圈”的概念。所谓商圈就是指顾客从事购买行动之际，优先选择到该商店购物的顾客所颁的地区范围，也就是指商店势力所可能涵盖的范围。而在设定商圈时所需考虑到的基本因素则包括了该店所在地区居民的生活形态、结构，该地区人口集中的目的及流动的范围等。所以对开店者而言，商圈的观念是一项极为重要的考虑点。
由于城市机能的变化，加上消费者需求的转变，往往无法将这些商区给予明确的划分。所以，我们在作商圈评估时，必须用另一种角度来评断，下面列出五种形态供读者参考：（1）近邻形
商圈的范围大约在半径250米至500米左右，商店四周的住家为主要的消费对象。
（2）地区中心
商圈范围约在半径一公里左右的一般称为生活商圈。
（3）大地区中心形
通常为公交车路线可以延伸到达的地区，其范围比生活商圈更大，又称为地域商圈。
（4）副都心形
指公交车路线集结的地区。因可以转、换车而形成交通辐射地区，又称为地域商圈。
（5）都心形
其涵盖范围包括整个城市的四周，其交通人潮来自四面八方，所以通常都称为都市全域商圈，如车站邻近的商圈即为都心形商圈。
一般而言，在选择商圈的标准上，便利店要充分考虑自身的市场定位，不同的市场定位，有不同的顾客群，商圈的选择也就要不同。
一些成功便利店连锁企业对于商圈的划分就很值得借鉴，其基本步骤如下：首先是划分商圈。肯德基计划进入某地区，就先通过有关部门或者专业的调查公司收集这个地区的资料。根据商圈规划采取的是记分的方法，比如该地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，这些分值标准是多年经验得来的标准。通过打分可以把商圈确定分类。
开店秘籍：
在选择店址的过程中，制作一张真正对自己有价值的“商圈地图”是比较可行的方法，主要步骤如下：一是对本地的同一类型的店面进行调查，将它们的位置标在地图上。研究它们的选址特点，比如周围人群密集的范围半径，总人口多少，以及它们与同类企业的距离等，这样可以量出其独享的市场商圈半径，这也就是商圈的范围。
二是根据地图，标出自己比较看好的地点。
三是在选定的地方周围，按照之前量出的商圈半径，划出你自己店面将拥有的商圈。
四是确定该商圈内是否有你的竞争对手，要对竞争对手的实力进行权衡，然后再决定是否需要进入。
五是了解商圈内的人口、购买力和其他相关信息，了解顾客群。这是最根本的，也是以后经营的基础。
六是绘制一张交通图，画出可走到你店面的街道或公交车线路，了解顾客是否能很方便地到达那里。
有了这样商圈地图，对于自己选定的地址是否处于合适的商圈就再清楚不过了。
在和业主谈判租金时，有两个方面的因素是需要特别注意的。
一是租金给付的能力。经营场地租金是最固定的营运成本，它往往成为经营者的负担，因此要好好计较。经营者要时刻审视自己的现金流，千万不要承担过高的房租。
二是租约的条件。租约有固定价格及百分比两种，前者租金固定不变，后者租金较低，但业主分享总收入的百分比，业主用店面来投资作为股东。对于刚开始创业的人来说，最划算的方式是订一年或两年租期，以预备是否有更新的选择。
开店选址有讲究
2000年，家乐福公司在日本开设的第一家大型超市设在千叶县的幕张。该超市营业面积达到3万平方米，销售的商品超过6万种，其规模是东京及其周边地区最大的。但是，这里是日本在上世纪90年代兴建的国际展览中心和大型公司办公楼聚集地，几乎没有居民。开业之初，确实有大批消费者开着汽车前往那里采购，但时间一长，消费者的新鲜感减退，开车前往那里购物的消费者就逐渐减少。
远离市区的家乐福超市在价格上虽然有一定的优势，但价格不是获取顾客的惟一因素。日本消费者的消费习惯和欧美不同。欧美国家的许多家庭在休息日会驱车到郊区的大型超市大量采购价格便宜的食品和用品存放在家中，但日本人的饮食十分讲究新鲜度，特别是蔬菜、鱼、肉及其制成品，一般都随买随吃。另外，日本大部分妇女婚后不工作，主要在家料理家务、照看孩子，所以也有时间上附近的超市选购新鲜食品。
正因为在日本去超市购物基本上都由家庭主妇承担，所以日本的超市、便利店一般都设在交通流量大的车站附近或者居民比较集中的住宅区和闹市区。消费者也喜欢在交通方便的地方或就近购物。而家乐福在日本开设的超市全部位于城市的远郊区，离东京市区最近的也有20多公里。
薄利多销的欧美经验为何在日本行不通?从家乐福超市在日本市场的表现来看，店铺的选址关系到消费者的消费心理和习惯，选址不当，将失去店铺在主流顾客心中的特色。因此，不考虑消费者的消费心理和习惯，而只是单纯地想以价格优势来经营，那么无论是哪国资本，也无论其实力是否雄厚，都难以在激烈的市场竞争中赢得人气，站稳脚跟。
开店秘籍：
对于零售商来说，家乐福失败的例子告诉我们选址有多重要，虽然便利店与大型卖场在选址上区别甚大，但选址之重要则没有区别。便利店的选址一般应该掌握以下10个细节。
1.交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
2.接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。
3.选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。
4.要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
5.选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
6.根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
7.要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8.位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。
9.要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10.选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热目前未被看好的街道或市区。，因此必须把后期经营管理重视起来。
开店选址，评估主要因素
在日本的零售业中，便利店作为一种追求便捷的优质服务的商业形式，一直占据着举足轻重的地位。而在这一新型零售业态中，7－11公司可以说是鹤立鸡群，俨然成为世界便利店的楷模。7－11公司卓越的店铺和商品管理是它经营的最大特点和优势，也是其生存发展的基石。良好的店址选择是其店铺开发过程中首要的和最需重视的要素，店址选择的失误将直接导致店铺运作的低效率和投资损失。因此，选址历来是7－11店铺管理中十分重要的内容。
7-11公司作为世界上最大的便利店特许组织，在选择店址方面，7-11有着自己的一套评估标准：商圈评估：通常选择在住宅区周围，商圈应保证3000人以上的常住人口，步行时间不超过5-7分钟。具体测算是以店铺所在点为中心，半径300米（乡镇地区为1000米）内，目标人群为2600到3000人之间，如果以家庭户数算，每户3.6人，则家庭数在722-833户之间。如果住宅区靠近交通主动脉，则选在交通主动脉附近，增加一定外来客源。
人口密度评估：人口密度高的区域所设的店面规模可相应扩大。计算一个地区白天的人流量时，随机流动的客流人数一般不在考察数之内。比如住宅区的白天人流量为该地区内上班和上学的人口数，但要除去幼儿、外出上班、上学的人口数。
客流量评估：地铁站和公交车汇聚的公交车站、学校、医院、影剧院等地附近，都是可考虑的选址点，办公楼附近也是设店的有利地址。据统计，平均办公楼里一个工作人员可带来6个人的流量，办公楼里的客流又以购买力较高的白领为主，他们对便利店往往有着较旺盛的需求。店铺应选择在车流动线较多的地方，车流动线是指车流行走时的移动路线。如在十字路转角处的店铺，其车流动线有四条；位于双向车道马路的店铺有两条车流动线等家庭情况评估：老龄化家庭的购物倾向为保健、健身和营养食品，拥有儿童的家庭购物重点则多半放在儿童食品和玩具上面。根据家庭需求做调整，如7-11东直们店根据周边学生多和周边外籍人士租赁多的特点，在店内开辟了报刊杂志栏，包括时尚类、动漫类、财经类购买力评估：以青年和中年层的顾客为主，因其社会经济地位较高，可支配收入较多。国内15-30岁的这批年轻人一般是独生子女，被称为新生代消费层。他们包括中学生、大学生，和进入工作岗位的年轻人，其消费特点是注重商品品质，购物便利快捷，注重流行不注重价格。由于这个年龄段年轻人的父母大多是上世纪50年代“生育高峰期”出生，数量很大，所以这个年龄段的年轻人的数量也很大，便利店定位于这样的目标客户群是非常有规模性的。
细节评估：在有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，在有车站的地方，车站下方的位置就比车站对面的位置好；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好；不同气候的城市店址也有优劣差别，如北方城市，店门迎着凤（一般朝西北方向），则要慎选。避免在下述地点建店：即道路狭窄的地方、停车场小的地方、人口狭窄的地方以及建筑物过于狭长的地方等。有的门店前有树木、建筑物等，这些障碍物可能会影响店铺的可视性，要慎选。
饱和度评估：选择零售饱和指数较高，竞争饱和度较低的商圈。通常对不同的商圈，根据饱和度公式作对比性数字分析。
开店秘籍：
一般来讲，便利店店铺开发过程中主要考虑四个因素:一是店址;二是时间;三是备货;四是快速(不需要加工)。在店址的选择上，7－11考虑的一个基本出发点是便捷，从大的方面来讲，就是要在消费者日常生活的行动范围内开设店铺，诸如距离居民生活区较近的地方、上班或上学的途中、停车场附近、办公室或学校附近等等。总的来说，7一11特别注意在居民住宅区内设立店铺，而且在决定店铺位置的时候，非常注意避免在下述地点建店，即道路狭窄的地方、停车场小的地方、人口狭窄的地方以及建筑物过于狭长的地方等等。
学习7-11的选址之道，并能灵活应用，是每一个想要开设便利店人的必修之课。
选择黄金宝地的良策
便利店投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、人口质量等发展趋势，着眼于店铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及店铺本身的品质，从中选出成本不高、增值潜力较大的店铺。通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额往往会高一些；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证便利店的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，店铺经营面可以比较广。
但并不是所有的旺铺都一定能赚钱，如果遇到市政规划变动，热闹的地段也可能冷僻起来。因此，经营者在选址的时候一定要将眼光放得长远些，多了解该地区将来的发展情况。同时还应该密切关注该地区未来同业竞争的情况。一个有远见的人能在别人没有发现的时候发现市场机会，在别人没有行动的时候已经开始经营。
小王初中毕业后，开了一家便利店，这家便利店就开在一所学校的对面。当初小王选择这个地方开店，有他自己的考虑。他想，便利店正对着学校，光学生的消费就可以让自己赚到一些钱。当便利店开业后，却没能如小王所想。原来，这所学校对学生的管理特别严格，学校禁止该校学生外出。况且，令小王没想到的是，学校为了方便学生购物，自己经营了一家便利店，小王的结局可想而知。
小丽也开了一家便利店。她选择的店址开始不被很多人看好，因为她选在了一个建筑居民区的工地上。这家建筑工地周围还有一所医院，医院的后面有一些住户。其实，小丽选在这个地方，消费群主要针对建筑工地上的民工。他们的一切开销几乎都是花费在小丽这里。如他们的日常用品以及烟酒、冷饮等，着实让小丽赚了一些钱。再加上医院的一些病人和那些住户，也都到小丽这里来买东西。小丽一年下来，净赚了五万多。后来，楼建成了，民工也撤走了，但小丽就近租了个一层楼房，接着开便利店，生意还很红火呢！
小王和小丽同样是开便利店，为什么结局却有这么大的差异呢？原因就是便利店的选址是否具有前瞻性。
开店秘籍：
便利店的选址不仅要注意其是否具有前景，还有其他良策可供参考：1.广开渠道寻找商铺。现在很多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。但是这些渠道所提供的信息毕竟十分有限，还有一些渠道完全可以利用，比如朋友介绍、四处窜访等等。这类渠道比较可靠。便利店选址一定要双管齐下，不仅要找到自己满意的地址，而且要找到可以让自己更加满意的地址。总之一个目的，找到最适合经营的地址。
2.客流就是钱流。便利店选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对便利店来说，客流就是钱流，所以千万不要因为害怕竞争而把地址选择在偏远地区。其实在商业区店铺比较集中，反而有助于巩固和发展商圈，积聚人气。
3.注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对于经营者来说，不能仅仅看价格，而应该考虑租金的性价比问题。如果确信以后确实能够很好的经营，那么租金稍微高一些也是可以承受的。但如果人流量十分稀少，即使租金再便宜，很多时候都无法接受。
4.集体租店省租金。通过很多人联手往往可以吃下一块比较大的地方作为经营。等租下来后再作分割往往能够节约资金。
不要忘记便民性
目前上海140多家全家便利店，集中分布在市中心。除去浦东新区的近30家店面，其余分布在浦西，以静安区、长宁区、徐汇区数量最多。闵行区因为有诸多跨国公司入驻也开有多家店面，而上海其它几个郊区暂时没有全家便利店。
从分布范围可以看出，全家便利店主要集中在写字楼、企业、地铁站和消费层次较高的社区附近。上海最大的一家全家便利店，面积达257平方米，位于华硕上海总部，平均单日营业额达到2万元。上海面积最小的全家便利店，面积只有17.5平方米，位于地铁二号线娄山关路站，平均单日营业额是7000元。
选址，是便利店能否成功经营的基础。一项对台湾便利店的调查显示，经营失败的原因有60%是由于店址不佳造成的。
全家选在这些地方开店，是因为这里有全家的主要消费群：年轻的学生、上班族。这一人群每天坐地铁赶往公司，在公司度过一天中的八九个小时，期间需要去便利店买早餐、午餐或是零食。这就是叶楠每天准备蒸包、盒饭的原因。这些人更在意时间成本和购物时的舒适感，而不是价格上的细微差异。
开店秘籍：
便利店的经营更多的应该是便民性，所以选址时的商圈划分不要以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，就要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面。
1、居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。
2、面积限制在50—200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。
3、便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。
4、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。
5、便利店商圈半径为500米，在方圆500米的范围内至少有3000个商圈人口。
同时，以下地理位置不适合开设便利店：1、徒步5—7分钟到达的顾客不足3000人。
2、非顾客汇集的交通干道。
3、在马路上无法看到商店。
4、在地下或者是二层以上。
5、无法设立店铺门面和招牌。
6、店铺租金超过一天的销售额。
一步差三市
古语说：“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖，“地段，地段，还是地段”这是永恒的人气法则。
有一个非常经典的案例，讲述的是一个日本人想在中国的一个城市里开一家店铺的故事。在开店前，这个日本人做了许多旁人看来没有必要的一系列烦琐复杂的工作。他用比别人开店多得多的时间和金钱来研究他将开张的这家店应在这个城市里的哪个位置才最合适。
他花了5个多月的时间考察了全市100多家店铺，最后锁定了14家，并请了专门的咨询公司对这14家店铺的周边做了大量的咨询调研工作，以此了解周边地区的消费能力和饮食习惯等相关的信息。他甚至要求咨询顾问派员工拿着秒表到目标场所测算人流量。这些测算人员除了要汇报日人流数量以外，还要详细汇报如下一些数据：如附近有多少路公共汽车经过；过往人中，多少是走路来的，多少是坐公共汽车来的，多少是打车或开车来的，由此来分析该地区人群的消费水平和消费习惯。就这样，他最后又淘汰了11家。而对剩下的3家店他又亲自实地考察和研究，最后才选定了一家。
许多人都认为这个日本人太过于认真了，将时间和金钱花在了不该花的地方。而这位日本老板正是本着“不开则已，开则必火”的开店精神，使他的料理店在那个城市获得了空前的成功！
开店秘籍：
想让人气一步到位吗?必须在选址上做足工夫。
店铺所在地的选择，随着社会的发展，会展现不同的风貌与趋势，而惟一不变的是获取最大利润取向。选择营业地点必须先确定目标顾客群，再决定店面位置，因为有良好的“地利”，就是创业成功的开始。
不少老板都明白好口岸的重要性，但常常被寸土寸金高租价吓跑。而其中最低级的错误是：一些老板宁愿往店里多投资，也不愿意付出高租金。这都是不入道的想法。其实生意愈小，愈是靠地点。愈是大路货，愈要舍得在口岸上投资。
在市区，或在繁华地带选口岸，你不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能给你带来多大效益。很多时候，只要你经营路子对头，往往是高租金高回报。这就是为什么火车站、客运码头的那些餐馆，虽然卫生较差、价格昂贵却生意火暴的重要原因。
不过，如何看目标门店租售价格是否合理呢？一般来说，繁华口岸的平均租售价格一般为住宅平均租售价格的6至8倍。因此，在租用或购置门店时，你可以将其租售价格与附近商品住宅的租售价格进行对比，如果比值超过8，则该商铺的市场定价可能已经超出极限了；如果比值低于6，则在不考虑其他条件的情况下，该商铺的租用价格有可能被市场低估，应该具有一定的升值空间。
当然，高租金增加了你的经营成本，也增加了经营压力和风险。所以你得好好盘算，你的投资、经营项目以及你的经营经验究竟是否做得起黄金口岸上的生意。
总之，花大钱开个大店，不如花大钱找一个好码头。
另辟蹊径亦成功
在写字楼里做生意，似乎让人难以想像，但一家经营快餐、饮料、休闲食品、日用办公等的便利店就于近期在杭州某写字楼悄悄开张了。按照寻常思维习惯，开店首选客流量大的临街门面，或是黄金商圈的知名商场，因为这些地方人气较旺。然而，这家店却选择了在写字楼经营，究竟有多少客人愿意进入这样的“空中商铺”购物呢?
由于现在不少白领整天在高楼里忙于工作，只有中午一两个小时休息，可用来逛街购物的时间很少，像这样的开在写字楼里的商铺便为这些白领带来了不少方便，加上价格比较合适，能吸引更多的客人。
这家位于某写字楼11层的便利店，面积只有二三十平方米，主要经营一些方便快餐、饮料、名牌化妆品等。早上，白领们顺道可以买到可口热乎的早餐，工作时间，白领们可以趁休息空想买瓶饮料，中午时间，白领们更是可以不要走多远就可以买到美味营养的午餐，还可以趁机挑选一些日用办公品。有些产品的价格甚至比在杭州超市内都要低。虽然这只是他们的会员价，但是想要成为他们的会员门槛并不高，只需要一次性购买超过200元的产品，即可终生享受他们的会员价。
便利店的负责人在当初开店前就已经算过一笔账了，写字楼里的租金明显要比临街的店铺费用省，其中的差价就可以让利给顾客了，这也是该店价格低的主要原因。
开店秘籍：
开在写字楼里的商铺其实还是有一定风险的，原因是没有凸出的门面。虽然房租这一块的费用是省去了不少，但并不见得个个都能淘到金。不过，如果像此便利店这样把客流定位在写字楼的白领，那就另当别论，可能效果还出奇地好。可见，店铺的选址一定要对准目标顾客群的定位。
开店选址千万不要误以为好的位置就是指人流密集、热闹的地点。对便利店经营来说，尤其不要有这种观念。与其拼命争抢一块上等市场，花高租金，还不如拥有一个中等规模但是完全属于自己的市场，这样更有利于便利店的成长。