任志强
任人评说 北京市华远集团总裁、华远集团公司总经理任志强专访
说起中国房地产业界的风云人物，就不能不提到任志强。据接触过他的人说，只要他一出现，周围人顿时就能感觉到他身上的那种霸气。他虽已年过半百，却霸道强悍，表现出浓烈的“愤青”作风。他既善于搞资本运作，又在中国经济理论研究方面大下功夫。因此，人们这样评价任志强：既是能玩转资本的精明商人，又是博学儒雅的学者。面对这些评价，他的态度就如同他写的那本书的名字那样：“任人评说”。对他来说，创立房地产市场发展的游戏规则，才是他最大的人生乐趣。任志强，山东掖县人，1951年3月出生，1969年1月参加工作，1969年入伍，1974年6月加入中国共产党，在职研究生，现为北京市华远集团总裁、华远集团公司总经理、党委副书记。
1964年~1968年北京市35中学生
1969年陕西省延安县冯庄公社插队
1969年~1981年解放军4800部队战士、排长、参谋
1981年~1984北京怡达公司副总经理
1984年北京市华远人才交流开发公司经理
1984年~1988年北京市华远经济建设开发总公司建设部经理
1988年~1991年北京市华远经济建设开发总公司副总经理兼华远城市建设开发公司经理
1991年北京市华远经济建设开发总公司总经理
1993年~2003年北京市华远集团总裁，华远集团公司总经理
2003年至今北京市华远集团总裁，华远集团公司董事长、总经理
其中
1993年~2000年兼北京市华远房地产股份有限公司董事长、总经理
2000年~2001年兼任北京市华远房地产股份有限公司董事长
2001年~2002年兼任北京市华远新时代房地产开发有限公司董事长、总经理
2002年至今兼任北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理
1996年~2003年兼任新华人寿保险公司董事
1996年~2004年兼任北京市商业银行监事
2004年至今兼任北京市商业银行董事
在部队工作期间，荣立二等功1次，三等功6次，多次被评为优秀党员。
由于贡献突出，任志强于1993年被评为西城区爱国立功竞赛标兵，1994年被评为北京市奔小康立功竞赛标兵，1995年被评为北京市劳动模范，获得“五一劳动奖章”，1996年被西城区评为1995—1996年度优秀党员，2003年被西城区评为2002—2003年度优秀党员。
任志强曾当选为西城区人大代表，现任北京市政协委员。他还分别在多个社团组织、大学等机构任顾问、理事、兼职教授、副主席等职务。现任全国工商联住宅产业商会副会长、轮值主席，华远集团持有股权的合资公司或下属公司担任董事长、总经理等职。
2001年，已被打上“地产巨鳄”标签的任志强以一句“我不玩了”，就此与华润集团分道扬镳。于是“房无一间，地无一垄”的任志强开始二次创业，带领有着“绿色军团”之称的新华远重出江湖，并以其不断壮大的资本开始了扩张之旅。今年年初，在北京市政府有关国有土地出让的“4号令”出台之后，任志强迅速联手潘石屹，完成该规定出台后的首宗土地并购，再次引起人们的关注。
李南：2004年3月底您和潘石屹签了一个协议，把尚都的二期和三期转让给他，有人说这是一个“鸡蛋换粮票”的协议。您能给我们解释一下“鸡蛋换粮票”这个说法是怎么来的吗？
任志强：在我们小的时候，大家都知道没有粮票是买不到粮食的，农民进城做生意的时候，手里没有粮票，就拿鸡蛋去换粮票。换了粮票以后，才能拿粮票去买粮食，或者是到饭店去吃饭。那么，现在的土地供给政策已经允许用协议出让的方式，或者说不用挂牌拍卖招标的方式来获取土地，那些还没有办理出让合同的土地称为“粮票”，“鸡蛋”当然就是指钱了，或者说资产。用钱去换“粮票”，是因为在北京市的房地产市场上，一些房地产企业在完成了手中现有的项目以后，并没有能力去获得新的土地，或者说政府并没有大量的土地拿出来，用于公开拍卖和招标，所以这些公司也没有办法去获得土地。比如说，你可能拍卖的是经济适用房，但这个公司不想做经济适用房，它可能就不需要这个“粮票”。由于北京市在2004年1月份发布了一个“4号令”，这个通令已经限制了在1月9日以前取得土地立项和规划批准手续的，可以继续按照协议的方式办理相关的手续，那么还有一些是已经签订了合同，没有能力、没有资金去继续开发的项目，我们也把它通称为“粮票”。在1月9日停止土地出让、停止办理各种手续以后，就开始有一些地产商对能不能获得新的土地表示怀疑了。
李南：为什么“4号令”发出之后，政府没有跟上土地的供给，反而使得土地成了一种匮乏商品呢？
任志强：“4号令”对已经有土地的人来说是需要增加更多的土地，对没有土地的人来说，需要解决现实的吃饭问题。潘石屹就是属于要解决现实的吃饭问题，所以他要急于用我现在的项目来解决他明天的问题。
尽管任志强总喜欢板着面孔,一副不动声色的样子，但是在谈到自己储备土地的能力时,他还是面露得意之色。在任志强看来，只懂得储备土地是远远不够的，作为一个有远见的房地产商，获取“粮票”只是成功的第一步，而拿到最好的“粮票”才是成功的关键所在。当然，对于他自己手中“粮票”的质量，任志强从未产生过怀疑。
李南：潘石屹为什么要从您这儿要粮票呢？
任志强：他也可以从别人那儿去要，所以他“断粮”了以后，有上百个企业找他谈转让“粮票”的问题，但是经过他自己的研究发现，可能有的“粮票”要加工以后才能成为正式的“粮票”，或者有的是“粗粮票”而不是“全国粮票”，而我的“粮票”可能更适合于他。第一，在法律上可能没有任何的纠纷；第二，从批准手续上没有任何障碍；第三，从时间上来说，他有马上就可以开工的条件；第四，有最适合于他的地点和规模。所以，这几个条件凑合在一起，他才可能去做一个新的选择。按他自己的话来说，在所有“粮票”里头，这可能是最珍贵的“全国粮票”，尽管是最贵的，他也愿意换。
李南：他是怎么要到您的“粮票”的呢？
任志强：全国粮票在过去来说，里头有油、还有细粮、还有粗粮。但是。其他的人可能只有“细粮票”或者“面票”，但是“面票”可能还有点缺陷，比如说有的“面票”是10月份的“面票”，3月份还不能用，要到3个月以后才能用。各种缺陷让潘石屹感到难以做出选择。我的“粮票”虽然很贵，但是他也愿意换，特别是我们采取了一个合作的方式，我的尚都一期已经给他打了一个良好的基础，二期是请意大利的设计师做的方案，也符合他的操作要求。因此在选择“粮票”过程中，潘石屹认为我的“粮票”最适合于他。
关于这次引人注目的“鸡蛋换粮票”，国内各大媒体的报道可以说是五花八门，演绎出无数的版本：有人说，是潘石屹觊觎尚都已久；也有人说，是任志强硬要把尚都卖给潘石屹。在许多人看来，这就像一对经过恋爱而成婚的男女，虽然结果已经有了，但到底是谁先追谁，一定要辨个清楚明白。
李南：很多媒体把当时潘石屹怎么给您发短信、怎么追您追到政协会议厅、怎么缠着你把这块给他、怎么去跟您讨价还价写得活灵活现，是不是真有这样的情况？
任志强：他到政协去找我，给我发短信，这些都是真的，我们也肯定有一个讨价还价的过程。为什么会有这样的一个决定，就是我可能还有很多的土地储备能保证我暂时的发展，我不会说明天就没有饭吃了，也不会说后天没有饭吃了，我还是有很多的“粮票”，因此，转让给他一部分“粮票”以后，并不会影响我企业的发展，这是第一。第二，“4号令”之后，我们也在考虑，尽管还有一些“粮票”可以维持我今年、明年的发展。但是，从长远来说，我需要更多的“粮票”。那么，我们也需要拿一些“鸡蛋”去换更多的“粮票”。也就是说，我把一些小的“粮票”出让，换取更多的“粮票”。我觉得我们现在就创造了一种互补的方式，让“鸡蛋”和“粮票”能有效地结合起来，让土地资源真正发挥作用。所以，我跟潘石屹的合作实际上创造了一个市场机遇，这种机遇产生了以后，可能会形成一连串的市场机遇，很多人都会因此而找到一种合作的方式。
将土地与资本结合起来，重整房地产产业链条，这是任志强建立“开发商联盟”的目的所在。任志强认为，通过这样一个平台，可以让房地产商互通有无、联合策划并互相提携，从而谋求利润的最大化。对于任志强的这种想法，不少人提出了质疑，这个联盟与传统的行业协会究竟有何不同？它能解决房地产开发商们目前面临的问题吗？
李南：您希望有一个更好的平台去整合这些资源，这是不是您想成立房地产开发商联盟的初衷呢？
任志强：从市场经济发达的国家来看，他们就是靠协会组织来共同抵御风险的，我们也想这样做。所以，我们希望建立一个企业协会联盟，促进企业之间的资源交流，就是说“鸡蛋”和“粮票”的组合。因为现在我们遇到的最大的问题是信息不通畅或是信息不对称，这样就很难达成协议。但是，在协会的平台上就很容易做成这样的事情。以前在社会上没头苍蝇似的乱撞，我到你这儿看看有没有土地，到他那儿看看也没有土地，这远远不如到一个协会的平台看看更容易。
李南：现在有很多的全国性协会，为什么你们还要单独再搭起一个平台呢？
任志强：全国性协会在土地上可能会有问题，因为土地只是局限于本地，它不像其他的商品那样可以流通。像柑橘协会就不一样，柑橘可以拉到这儿来，拉到那儿去，拉到不同的市场上。一般地来讲，土地是没法搬走的。所以不动产的特点就在于其地域性，比如说北京的土地，如果是山西的开发商来开发，他可能不了解北京的市场，所以在这些问题上常常难以解决，要靠地方协会。我现在已经是全国工商联住宅产业商会的主席了，在全国性的协会里，我已经有自己的职位。但是，我很难把不同的地域组合在一块，去研究资源问题，一定要靠当地的组织来组织有限的资源。比如说，北京的协会，它主要是发展以北京为主的众多会员。所以他们在资金、土地资源和市场上才容易互通。否则的话，交易的困难程度就加大了。在北京，信息沟通就比较容易，比如说，知道谁善于做写字楼，我就不会把写字楼交到一个善于做别墅的人手里去。
李南：那么，这个协会是倾向于一种纯粹的行业协会，还是倾向于一种联盟的商业组织呢？
任志强：这两者不能完全分开，很多协会实际上是带有联盟商业组织的一种做法，比如说，美国的柑橘协会，它要求产品出口的价格是统一的，你不能私自降低价格或者抬高价格。而我们国家所有对外出口现在是没有管理的，所以，大家就拼命地互相压价，结果是使自己本来很值钱的东西变成不值钱了，在市场上，就变成了没有约束。那么OPEC组织的成立，恰恰是为了稳定油价，所以他们可以共同来协商，或者是增产，或者是减产。我想协会组织恰恰起到了降低价格的作用，你说OPEC完全像一个商业组织吗？它实际上是一个商业联盟组织，这两者实际上没有完全分开。
李南：没有分开也没有一些侧重点吗？比如说它更倾向于是行业内的一种自律、跟政府的沟通，还是说希望达成联手这样一种商业行为，去获取一些比非联手的时候更大的商业利益？
任志强：我认为前者是重点，后者可能只能是我们预想的一个争取的方向。那么这些商业行为，实际上牵扯到了每个企业的不同利益，是很难完全沟通的。但是，我们可能不是自己去做这些商业活动，而是由我们搭建一个平台，让他们自愿去做组合。我介绍一个平台，我把大家的土地在内部公布，然后你们有意愿的自己去联系。我们起到一个信息沟通的作用，起到一个协助和帮忙的作用。比如说，你不知道找张三还是李四，从网上看到了信息，你可以来找我。我告诉你，你应该去找张三，还是去找李四。或者你选定一个土地是这家的而不是那家的，我们给你搭桥，真正的价格问题和合同问题不是我们管的。我们最主要起的作用还是协会的组织功能，而不是从事实际的交易工作，这两个是有很大差别的，但是商业联盟通常会有自己的交易行为。
李南：一起去买一块地，然后我们来分，是这样的吗？
任志强：我们可能会有这样的组织，可能会有这种建议，但是张三、李四是固定的吗？不是。你们大家有意向拿这块土地，你们可以共同去谈，这样就回避了每个人单独去那儿。
任志强认为，联盟内部的合作将非常广泛，从信息沟通到资源互换、从技术互补到融资等等都可以纳入到合作的范畴。当然，也有人认为任志强此举是在建立行业壁垒，实属垄断行为。其实，从任志强提出“开发商联盟”的那一天起，既有人欣赏有加，也有人无动于衷，更有人措辞激烈地加以反对。面对舆论，一向我行我素的任志强说：他正在做的是给房地产开发商寻找一条更好的生存之路。
李南：这个开发商联盟会全北京市的房地产商都参加吗？
任志强：我们不可能做到这一点，任何一个组织都不可能让所有人都参加。
李南：目前有多少房地产商加入呢？
任志强：现在大概有100多家企业加入。我认为真正在市场上发挥作用的可能有三四千家企业，但真正有实力的实际上只有700家。
李南：您希望这个协会能够容纳多少家？
任志强：我希望是越多越好。在组织会员的过程中，我们现在是以房地产商为主。但实际上，这个协会成立以后，会涉及到更多的非房地产的相关单位，比如说设计单位，它可能有人愿意参与，如果设计单位愿意参与的话，它就容易在这个平台当中找到更多的合作伙伴。另外中介公司、各种销售公司，它愿意参加联盟，也可以提供各种市场信息、资源等等，这是第二类。第三类可能有大的材料供应商，比如说电梯、空调，比如说门窗或者其他一些相关产品。从我们现在住宅产业商会的情形来看，后三者的加盟并不比房地产商少。就是说，房地产是一个大头，但是后三者的总和加起来可能比房地产商还多，这样算起来范围就更大了。但是，最主要是看你这个协会有没有能力去创造一个好的平台，建立一种良好的关系。如果有能力，就会有更多人愿意参加。那么，后边可能还会有施工单位愿意参加，可能也有银行、金融机构愿意参加。比如说证券机构进入这个平台以后，它可能会寻找更多发债的机会。所以这个平台是无限的，我们现在首先要解决发展商的问题，然后才有其他的企业陆陆续续地加入。
李南：这里面囊括了所有上游产业链的企业吗？
任志强：应该说这个产业链是不断延伸的，这个延伸过程中可能会涉及更多的行业。
李南：这个协会出来以后，会不会也规定某一个地方的房价最低不能到多少呢？
任志强：我们不会这样做的，因为不同的地区，不同产品有不同的价值，而且每座房屋，更多的是看它的材料和设备的不同。虽说设计图纸可能是类似的，但是因为这些不同，价值是完全不同的。而它受地理限制也多，还要看市场的接受能力。所以我们不会管这些产品的价格，价格一定是由市场来决定的。
李南：比如说OPEC，它会防止原油的大幅度跌价，或者说像冰箱协会，大家彼此守定一个价格，这就避免了生产者之间有惨烈的价格竞争，避免整个行业受损。对于房地产协会来说，加入的会员也会希望有这样一个价值所在，就是说我们可以维持一个房价的高起，这样的话，我们彼此的利益都可以不受到损害，是这样吗？
任志强：因为还有很多没有加入协会的房地产企业，他们可能不会按照你的意见去办。比如说，除了OPEC之外，还有很多产油国，他们根本就不管这些。比如说，俄罗斯就没有参加OPEC，而它的产油量占了一个很大的市场比例，但是它不听OPEC的，我行我素，因此我们也不可能用这种方式去完全垄断市场。
李南：那么，协会成员和非协会成员，他们之间是不是也构成了一种竞争呢？
任志强：可能会形成一种竞争。这种竞争最主要看你的实力，非协会会员如果有大于会员的实力，协会会员会必须联合起来，否则就抗不住了。你像俄罗斯，如果单一品种产油量很大的话，没有OPEC这个组织，这些产油国就很难跟俄罗斯竞争。但是有了OPEC以后，就有可能和俄罗斯去竞争了。垄断是不可能的，有无数人一定会拼命地想要去打破这个垄断，很多人会组织起来，共同去对付这个市场的风险。否则一个人去抵抗这个市场风险，抵抗能力还是弱的。
李南：您振臂一挥，应者云集，纷纷加入协会，像我们这样的购房者会担心，北京的房价会不会继续上涨？
任志强：我觉得OPEC存在的目的，就是既要防止油价上涨，也要防止油价继续下跌，会根据市场经济发展的情况制定严格的标准。如果协会能真正达到垄断或者一个极端的状态让房价很高的话，协会会受到损失的。
我们通常说，市场是一只看不见的手，这只看不见的手就在于当你形成垄断而产品价格高涨的时候，就会有资金进入。为什么会形成垄断？其实垄断有一个是因为官方管制，另外一个是它的资金需求量过大，一般的人投不起，比如说铁路，现在把铁路和民航完全私有化就不太现实，因为没有人买得起，没有人有那么多资金。第三个是技术，比如说微软，它的技术高到一定程度以后，就是我不垄断，你也做不到，然后我不断地更新创造，你老跟不上我，所以它才有可能形成垄断。而房地产行业三者都不具备，在资金问题上，实际上房地产的资金在总量来说，是扛不过银行或者其他行业的资金的。你建一个大的工厂，比如一个宝钢需要几百个亿，没有一个房地产公司有几百个亿，所以如果宝钢说我不干了，我干房地产，我们是扛不过的，联合起来也扛不过，那么，资金上我们并没有绝对优势。技术上来说，房地产的技术水平已经公开化了，所以完全没有技术壁垒，任何人都可以进入。那么这些条件都不具备的时候，你怎么能够绝对地垄断而让房地产价格高起呢？
李南：刚才我们谈到“4号令”的问题，如果这样放开，那会使得房地产竞争更加激烈，因为以前是通过各种关系拿到土地，现在你可以去买。如果是系统外资金的话，你有钱你就可以进入，比如宝钢，它真要去搞房地产的话，它只要买地就可以了。那么，到底这个竞争门槛更高了还是更低了呢？
任志强：对于有钱人来说，公开化就是可以公开地从市场上取得土地。过去土地是暗厢操作的比较多，或者协议书上操作的比较多，有资金的人找不到路，他又不愿意花旅游费，没有导游带他，所以他们不能找到路。现在市场公开，政府挂牌，你可以到市场上去获得土地了，有资金你就可以进入。但是对于资金量不足的企业，比如有些的企业只有1000万、2000万，那么，如果挂牌的话，一下子就是9个亿、10个亿，它可能就做不到了。这和我们的土地供给制度有关系，假定我们土地供给都是小块小块的土地，那么小的发展商也可以选择，可能就不受影响。但是现在成片规划和大片的土地比较多，这就对资金不足的发展商提出了更高的要求，你必须得联合起来，用更多的资金去取得一块土地，然后回到家以后，你们自己再去分。这样的话，大家才有能力去取得土地，否则的话，单靠一个人，从资金量上来说，都可能不够，那他就没有办法去竞争，就会被这个市场淘汰掉。
现在土地仍然在政府的手里，只有一个源头，那么土地最后决定了市场的垄断性质和它的价格，供应量减少的时候，价格就会上升，供应量增长的时候，价格可能就会平稳或者下降。所以政府的垄断是决定性的，而行业之间只是一个自我保护，而不可能形成垄断。
不论是成名前还是成名后，任志强都是口无遮拦，大大小小的房地产论坛，总能看到任志强的身影。没有任志强参加的房地产业界聚会，多少都欠一点热闹。今年年初，作为北京市政协委员的任志强再一次语出惊人，提出“不要让所有的人都买得起房子”，闻者顿时一片哗然。许多人更加怀疑任志强要建立开发商联盟的初衷，不让所有人都买房，这不是明摆着是要为联合抬高房价找一个合理的借口吗？
从收入的问题上看，我们不具备全部人买房子的条件，所以我们的市场也不应该提供所有人都买得起的房子；第二，是不要让老年人买了房子以后，没有钱消费，最好是让他们把房子卖掉，用租房子、卖房子的钱，保证他们晚年的幸福生活。让他生活的质量提高，让他生活得更好。李南：说起房子，我觉得房地产商应该是“大庇天下寒士尽欢颜”，因为“大庇天下寒士”之后，你们也可以从这些人身上挣到钱嘛。但是你为什么说不要让所有人都买得起房子呢？
任志强：我认为一个国家，特别是我们现在的发展阶段，不具备让所有人都买房子的条件。从美国来说，在几百年几乎没有本土战争的情况下，它也只有百分之六十几，不到70%的私有房率。就是说，总会有大量人去租房子。总会有一些收入中等的人，而你让中等收入者把自己的钱都拿去买房子，他们就没有钱去进行其他的消费，比如说没有条件去让孩子接受教育，让自己接受再教育，那么他就永远是一个穷人。所以一定让他们有更多钱去让子女或者自己进行再教育，他们才有一个发财机会。
李南：您的意思是说：如果我买不起房子，我的孩子可以买得起，是这样的吗？
任志强：是的，一定要经历这样的过程。任何一个国家，都有30％的人是租房子过一辈子，让自己的下一代有买房的可能，那么下一代里头，也可能还有人去租房子，也可能有人买房子。那么，我们国家现在的购买能力不足以让更多的人去买房，所以一定不要让全社会的人买房子。假如我们的政府为了让全社会人都买房子，就拼命地去让穷人掏钱买房子，这样穷人就活不下去了，这是不对的。而且从社会上来说，高收入的人也不一定都买房子。首先，从收入的问题上看，我们不具备全部人买房子的条件，所以我们的市场也不应该提供所有人都买得起的房子；第二，是不要让老年人买了房子以后，没有钱消费，最好是让他们把房子卖掉，用租房子、卖房子的钱，保证他们晚年的幸福生活。让他生活的质量提高，让他生活得更好。
李南：从字面上理解，好像是说任总不要让所有人都买房子。很多人就会想了，这个霹雳金刚真是心黑手辣，一方面赚着我们的钱，一方面还说不要让所有人都买房子。其实你的意思是说要树立起一个观念，这个观念不是说每个人必须要买房子，而是在现行的条件下，肯定会有一部分人根本就买不起房子，同时也不需要去买。
任志强：对。在美国或者多数发达国家，主动购买住房是有一个税收优惠的。比如说，在美国是减少个人所得税的，英国也是一样，但是抵扣税率基数的方法不一样，所以人们一定会在年龄合适的时候去买房子，因为在那个时候买房子，就能减免他个人所得税的缴纳。但是中国现在没有这套优惠政策，我想今后可能会有这个政策。还有就是我们每年住房生产量还很低。现在全国每年的生产量大概是500万套，而美国28亿人他们的住房交易量有多少？每年800万套或者900万套，比中国高了好几倍，平均每年每100个人中大概就有17—20个人买房子，或者更多人买房子，包括二手房交易。而现在，中国只有5％的供应量。
李南：可是中国的几亿农民是不需要买房子的。
任志强：就算城市人口，我们城市人口现在48亿多了，而美国全国人口28亿，所以我们比他们多两亿多人，那么我们需求量应该比它大，但是我们没有钱，也没有生产量。
李南：是没有钱盖房，还是没有钱买房呢？
任志强：没有更多的钱买房子，也没有更多的钱去盖房子。因为我们的生产量只有5％，你按家庭户数算，大家都买房子，就会让房价增加，如果有10％的人去买这5％的房子，房价就会继续往上涨，如果有3％的人买房子，这个房价才会下降。而实际上，从我们现在来看，我们需要最少保证10％左右的替换率才够。
当温州购房团在全国各地的炒房运动进行得如火如荼时，许多专家认为：商品房市场关系到城市消费者的最大利益，牵一发而动全身，一旦温州购房团杀入某一个城市大肆炒作，势必造成该城市房价上涨，影响当地居民正常的购买行为，各地政府不应对此等闲视之。在许多城市，人们对“温州购房团”的提防，决不亚于当年东南亚各国抵御金融大鳄索罗斯。对此，任志强却发表了不同看法。
你应该把温州炒房团当英雄来看，要举着大牌子欢迎他们来炒房。
温州炒房团最多就是炒高一个楼盘的价格，你不买那个楼盘不就完了吗？李南：像温州的炒房团他们有钱，他们到处买房子就是为了出租，可是最近有的地方已经限制他们去当地买房了。
任志强：我觉得当地政府在干一件最傻的事。如果有外来资金替你提高本地的税收，增加你本地的市场交易，这和你吸引外资又有什么区别？中国正在拼命地改革开放，要吸引更多的资金进入，那么温州资金进入到你这个地方，对你有什么不好？它比吸引外资还好，你还没有换汇风险。你怎么能说拒绝外来资金来活跃你当地的经济呢？太傻了。当地政府这样做不但没有为当地百姓谋福利，而且也拒绝给当地老百姓一个发财的机会。按道理说，你应该把温州炒房团当英雄来看，要举着大牌子欢迎他们来炒房。
李南：可是老百姓会觉得，把房子价格炒高以后他就买不起房子了。
任志强：温州资金怎么可能把房价炒高？他最多炒高一个点。全北京这么大，9000万平方米的供应量，来200个亿的资金才能占多少？何况他也没有这么多的资金，现在整个温州的炒房团大概也就1000万、2000万的资金，还分布在全国各地这么多城市，他怎么可能把北京市场炒热呢？他又怎么可能把北京房价带动起来呢？不可能的。只有他们的资金集中到很弱小的一个城市去，才有可能把这个地区的房价垄断，或者说把房价炒高。他最多就是炒高一个楼盘的价格，你不买那个楼盘不就完了吗？而且，你本地人也在冤枉人家温州人，你的信息不比人家的信息灵通吗？你要有钱愿买你可以先买，等到人家温州人来了愿意买的时候高价再卖给他。你先不买，你还埋怨人家去买，这完全没有任何道理。你完全可以赚温州人的钱嘛，你为什么没有本事先把温州人的钱赚了？
李南：温州团的到来使得当地房地产价格上涨，您认为这种说法是站不住脚的？
任志强：这是胡扯八道。我认为如果它能把当地房价炒高，就说明当地的房价应该高。否则的话，他就没有地方去找他的净回报，他炒高了，如果资金低的话，他不是要吃亏吗？温州人是傻瓜吗？温州人不可能是傻瓜，他不可能把房价炒得高得不得了，除非他是为了把房子租出去。你租不出去，资金回报率又达不到的话，他不是吃亏了吗？所以我认为：当地政府首先要看的是他违法没违法，如果他没有违法，你就没有权利去管他。而且炒房团的资金作为外来资金，到一个地方去支持当地的经济建设，或者叫做扶贫，你应该举双手去欢迎他。我觉得媒体报道说，温州团如何如何把房价炒高了都是不对的。比如说索罗斯，他炒外汇让东南亚金融危机发生了，谁能把他判罪吗？他仍然是经济界的英雄，所有世界评比都要把他评在前头。为什么？人家合理合法地做事，人家赚的钱是合理的。温州人在干同一个事，房价炒高了以后，当地的收入提高了，当地的土地在拍卖中，成本就提高了，对政府也没什么不好，对当地老百姓也没什么不好。因为财政税收多了，政府的公共投入才能增加，扶贫的钱才能多给一点，对最低生活收入的保障才能多提供一点。到现在为止，我找不到任何温州炒房团不好的地方。如果他吃了亏，他自己承担风险。
今年年初，潘石屹因为预言2004年的房价要涨15%，遭到了很多业内人士和购房者的痛骂。尽管任志强总是和潘石屹打嘴仗，但这时他也抛出了“不要让所有人都买房”的观点，顿时“一石激起千层浪”。就在大家议论蜂起的时候，任志强又提出了另一个令许多人费解的观点：“房价低了对老百姓不好”。
房价一定是越高越好，但是我不希望有一天涨得高，然后又掉下去了，而应是连续不断地涨。李南：对于房地产商来说，总是希望房价越高越好，但是为什么你会说房价低了对老百姓不好呢？
任志强：我从来不认为房价越高越好，我认为这应该取决于市场，市场需要高的时候它就高，需要低的时候它就应该低，但是一个地区如果已经有了一个固定的房价以后，房价一定是越高越好。而没有起点的时候，不一定是越高越好，但是有了起点以后，就越高越好。因为我们有73％的人已经有自己的房子了，尽管这个房子对他的需求来说可能还不满足，但是如果房价跌了，他的资产就跌了；如果房价不断地升值，40平米的房子，你卖了以后，你可能买一个50平米的房子。你原来的40平米房子，你卖掉的时候可能只有15万块钱，如果房价上升，你可能就能得到16万、17万，你完全有可能再加一点钱去买一个更好的房子，改善你的住房条件。所以房价一定是越高越好，但是我不希望有一天涨得高，然后又掉下去了，而应是连续不断地涨。
李南：在您心目当中，有没有一个比例关系？
任志强：有一个比例关系，一般有两个平衡的标准。第一个标准就是，我们的工作人员或者是家庭的收入增长是不是高于房价的增长。如果家庭收入的增长高于房价的增长，我觉得房价增加就是合理的，因为它不是在涨价，房价对个人收入而言，对家庭收入而言是贬值的。不管它怎么涨，它都是越来越少的，你的收入比都是越来越合理的，这是一个标准。第二就是银行利息问题，因为我存钱到银行就是因为有银行利息，那么我花钱买了房子使它变成固定资产的时候，资金的收入会大于银行利息，要不就是收入会大于银行利息。这两个应该是作为标准的，所以这个房价增加的过程中，更多的人或者说73％拥有私房的人，在房价增长的时候是得到好处了，那么只有20％几没有私房的人可能在房价增长中没有得到好处。那么我们是为了让大多数人得到好处，还是让少数人得到好处呢？如果房价下跌了，那么这20％的人得到好处了，但是73％的人的房子都贬值了，所以，我认为房价永远是越高越好。
为什么说房价一定会增长？我们的土地是一种非常紧缺的资源，而且城市的土地更稀缺。为什么城市的土地跟一般的土地还不一样？城市土地是建设用地，是有市政、水、暖、电、气各种配制，那它的资源就更加紧张了。不是农民有一块地就可以盖房子，因为它没水、没电、没其他设施，而这些基础设施是要花钱的，所以城市土地资源是更缺乏，这就造成房屋一定会升值。否则的话，就没有人去买新的土地，没有人去盖新的房子，不开发新的土地，没有新的房子，你的旧房子也会升值，所以房价一定是越升越好。但是升的幅度不要大于我刚才说的那两个要素。
李南：2004年年初的时候，潘石屹曾经写过一篇很著名的文章，预测房价要上涨，当时您说这个上涨是指潘石屹自己的房子要上涨。那么，您盖的房子就不会上涨，是吗？
任志强：不是，小潘说他的房子要上涨是概念，是他认为要涨上一个很高的比例，最少是10％。
李南：您觉得2004年房价会上涨多少？
任志强：我的观点是每年房价都应该是上涨的，但是我希望把它控制在5％以内。因为我们收入的增长是7％~9％之间，去年房价上涨了百分之三点几，如果是10％的话，就高于居民收入增长了，除非今年收入增长也大于10%，这才相对合理。但是局部地区的房子，可能因为它的位置好，或者因为其他条件好而涨幅较大，但是我希望它的房价增加率低于居民收入的增加率。房价是一定要涨，局部地区涨30％、40％都有可能。
有人这样评价任志强，说他既没有王石的潇洒，也学不来潘石屹的油滑，永远板着面孔，给人一种冷冰冰的感觉。尽管被认为霸气十足、桀骜不逊，但是出身行伍的任志强，仍然以率直、敢说敢言的个性著称于业界。在一向以“任人评说”作为行事准则的任志强看来，别人对他最好的评价就是——任志强是条汉子。
李南：您写的这本《任人评说》，书名是您起的吗？我知道业界有很多人都称您为“任我行”、“霹雳金刚”，甚至说您有“愤青”的感觉。那么，从书名上确实能够看到一种霸气，书的排版也很有特色，文字的两边都留出了非常宽的空白，好像等别人去写评论。
任志强：本来书名是出版社起的，叫《任我评说》，后来我把它改成了《任人评说》。《任我评说》可能太霸气了，《任人评说》就是人任何一个人都可以去评说，包括我评说别人，以及别人来评说我。我觉得这样可能更适合我这本书的内容，而且可能更适合于市场。
李南：每次别人说到您，我想到的您都是一双剑眉拧成一个结，虎目透出咄咄逼人的光芒，然后开始慷慨激昂地讲很多道理。您经常和业界人士探讨问题，但是您的语言风格和他们是不一样的，您更喜欢用一串串的数字去进行辩论。那么，是什么样的经历使您具备了这样的风格？
任志强：我想可能是两个原因造成的。第一个原因是我在部队当了很长时间的兵，其中一段是在司令部当参谋，而当参谋每天就要和数字打交道。比如说我的兵源是多少，我的武器配比是多少，然后在运输的途中有多少车辆，组织战斗时有多少的火力等等，所以这些数字给我的印象是非常深的。当参谋的时候你答不出一些数据是要被领导骂的。第二个影响比较大的，可能是我曾经被抓到监狱关了一段时间，虽然最后是无罪释放了，但是引起了我对法律的关注，而我又在人大学了一些法律。因此，我就有了用很多的数字论证，或者论据论证要进行清楚地排序这样的风格。
李南：在所有人对您的评价里面，你最喜欢哪种说法？
任志强：我最喜欢的说法就是任志强是一条汉子，或者说说话算数。在市场经济里，一个人的信用是最重要的。比如刚才你问到潘石屹跟我的交易，我们俩之间的交易起码有一个信任的问题。我不相信他不给我钱，他也不相信我不给他地，所以我们俩说的就能算数。因此，超过1亿美元的交易能在很短的时间达成协议，这个基础就是我们双方的信任。而中国人说一个男人像一个汉子，很重要就是他说话算数、说到做到。那么也就是说信誉是最重要的。
李南：在地产界摸爬滚打了这么多年，能不能在我们节目的最后为所有的地产界的同仁说几句什么？
任志强：我想对所有地产界的同仁说的是，我们要对得起社会，对得起历史，不要仅是在眼前发一笔财就完了，而是我们所有的行为、规范，以至到我们产品都要对得起社会。我特别希望我的建筑都能够在一个城市里成为一个艺术品。
放弃军队的优厚待遇，步入商海，任志强曾经是义无反顾，而离开老东家华润重摇自己的小舢板，任志强再度义无反顾，今天带领华远集团在中国房地产行业中左突右冲，意图称雄，任志强更是义无反顾，天机中不失理性，强悍中带有几分失落，也许这就是真实的任志强。
编导：吴科
第一次和任志强握手，他的手很宽大，很冷，能让人感到他身上的一种“霸气”。一句“我不玩了”就离开华润，自己单干，这的确很符合任志强的个性。在许多人眼里，任志强是个很难接近的人，严肃的表情就像电视里的包青天。
严
文人形容军人的时候，总喜欢用像老鹰一样敏锐的目光，像猎豹一般矫
捷的身手来打比喻。也许是因为当过兵的缘故，到现在，任志强身上还有着军人的干练、硬朗，任志强的冷峻目光中更是透露出军人的威严。矫健的步伐、挺直的腰板，简洁明了的话语，这就是雷厉风行的任志强。从严治“军”、敢说敢干，这才是“任人评说”的任志强。
专
任志强对事业的执著与专注让人钦佩。北京地产圈流传着一个笑话，说所有的发展商除了怕政府，就是怕任志强。因为他太懂房子，说话太尖锐，讲的东西太有道理了。与其他企业家著书不同，任志强所著的《任人评说》更像是一本偏重理论的房地产论文集。真刀真枪拼实力、一心一意盖房子，这就是务实的任志强。
俭
采访任志强的时间是在中午，到达他办公室的时候，正好赶上他的午餐时间，秘书端来了一大碗面条，任志强风卷残云般把它消灭掉了。饭后，任志强悠闲地点上了一支烟，他告诉我，面条就是他最喜欢的食物。看着我对面穿着一件普通米色夹克衫的任志强，很难相信他是一位年薪700万的房地产老总。多年的部队生活让任志强习惯了一种简单的生活方式，把“勤俭”这个传家宝从部队带到华远，用钢铁一般的纪律打造华远的绿色军团，始终保持着军人风范的任志强经常告诉别人：“想起我学会的第一首军歌《钢铁的部队》，我就有了战胜一切困难的勇气。”