第372章：击鼓传花的游戏
林小磊野心勃勃，想要把两块地都吞了，
他给出的理由也很充分，
G133那块地价值6亿多，市里提供的13块地，没有一块总价值超过6亿的，
九州拿两块地，超出6亿的部分用现金补给市里。
他也没打算占便宜，只是不想自己吃亏，合情合理。
市里很快也给出回复，
两块地G022和G857两块地分别按照4亿9千万和5亿8千万的价格计算，G133按照6亿1千万的拍卖价计算，
九州补齐差价4亿7千万，市里给G857延长5年的开发周期。
置换方案一出，房地产行业同行们全都暗自羡慕。
G857位置太偏，未来的升值空间不确定，即便多出5年的开发周期，也有太多不确定性。
他们羡慕的是G022那块地，
面积不大，位置绝佳，1年内必定超过6亿，九州花4亿9千万，净赚1亿1千万，非常划算。
他们这些人，只看到好处，压根没想过G857的价格有多高。
因为地价是根据拍卖价定的，
G022准备拍卖的低价只有2亿5千万，直接加到6亿有点太夸张，所以市里把G857抬高了1亿多。
两相抵消，九州根本没赚钱，甚至还要亏。
同行们可不会管那么多，纷纷表示九州占了大便宜，还有些人想要借此机会捞一笔。
他们找九州，开价5亿5千万左右想要买G022，都被林小磊骂惨了。
只不过中州的邓志飞也找到了他。
“邓总，你对G022也有兴趣？”
“中州地产需要优质地块，本来打算在拍卖行上买G022，没想到被提前卖了。”
邓志飞很直白：
“九州地产短期内无法开发，你也只能等着升值，明年的价格6个亿，我出7个亿买下来。”
他的开价很有诚意，最起码比那些净想着占便宜的人好得多。
“邓总，你既然开口，面子我肯定要给，”
“你答应了？”
邓志飞略显惊讶，林小磊的爽快出乎意料。
他不知道，
林小磊拿G022这块地的目的就是赚快钱，7亿在他的范畴内，卖给中州还能卖邓志飞一个人情，一举两得。
收到消息的李振山气的不行，
“你卖给他不如卖给我，7亿我也想要！”
G022那块地升值空间很明朗，拿到手不会亏，谁都争着要。
李菲菲却说了一句扎心的话：
“小叔，卖给你你有钱给吗……”
“没钱可以贷款，我那个正在开发的小区抵押出去也有不少钱呢。”
“一半都不到。”
“大不了分期付款。”
叔侄俩互相拆台，不亦乐乎，林小磊摸了摸额头。
“小叔，下次有机会我在给你务色一块，这样总行了吧。”
李菲菲却不答应：
“小磊，你可千万别给小叔弄地，他的那个公司最多值1个亿，买那么贵的地皮只能只太冒险了。”
“你个死丫头，平时白疼你!”
李振山气的牙痒痒。
九州地产3月份到现在倒手几块地，赚的盆满钵满。李振山也眼红。
他想要借助林小磊的眼光多赚点钱，公司开发项目也不会因为资金的问题着急了。
李菲菲得行为，就是断他的财路，没动手揍李菲菲就不错了。
林小磊做和事佬安抚李振山，答应肯定给他务色，李振山才心满意足的离开。
“小磊磊，我可警告你，不准帮小叔找地，要不然要你好看！”
李振山一走，李菲菲就开始警告林小磊。
林小磊奇怪，
“你怎么那么反对小叔买地，房地产公司囤地是很正常的。”
“我爸说的，小叔的公司负债率很高，他用地贷款买地，再买就要出问题。”
“用地皮抵押贷款买地，在房地产行业应该很正常吧？”
“不正常！”
李菲菲觉得她很有必要跟林小磊解释一下：
“房企买地，主要是打通资本市场的融资渠道，也就是所谓的股地联动，中州地产买地就是这样的目的。
所谓的股地联动，其实就是一场资本的游戏。
某个上市房企销售面积100万，利润15亿，公司开始给股民讲故事：
公司手里有2000万平米的土地储备，足够开发20年，未来房间肯定涨，公司的土地成本跟现在一样，利润会更高。
股民一听，都觉得这家公司的股票能买，于是乎公司的股价暴涨。
此时上市房企会干两件事，
大股东在高位抛售股票套现，同时公司增发新股进行融资，新融资的钱继续囤地，再用囤地继续编故事融资。
雪球会越滚越大，动辄百万亩的土地储备这是这么来的。
“小叔的公司目前没有上市，他疯狂囤地只能是用地抵押贷款，那些贷款累计变多，最后会引发质变，公司顷刻覆灭。”
李菲菲从小耳濡目染，学的也是经济学，说起来那是头头是道，有理有据，林小磊都有些惭愧。
“菲菲，我的公司应该没有问题吧，我可没有负债，”
“没有负债也是问题。”
“没有负债难道不是好事？”
“公司是否负债应该由企业的资产性质和发展战略决定，对于某些企业来说一定比例的负债，可以提高公司的资金使用效率。”
李菲菲担心林小磊不懂，给他举例子。
A有100万，全款买了1套房子;
B同样有100万，选择以10%的利率贷款100万，买2套房;
两年后房子涨价，每套120万，A赚了20万，B还完贷款后，赚了30万。
“你的九州超市贷款多开一家门店，产生的利润跟房子涨价是类似的道理，不过这个前提是你的企业有稳定的利润，”
“而且任何事情需要有度，比如我说的房地产。”
“房价上涨，收益预期增加，股价上涨，融资大幅增加，疯狂储备土地，收益预期增加，股价上涨，再融资，”
“土地资本化决定了房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地，这是一条完美的资本链，”
“但是击鼓传花的游戏必须要有下家，当有一天，这个花没有人肯接手，企业就要被拖垮。”
其实类似的资本链条跟庞氏骗局有着异曲同工之妙，只有有人，游戏就会继续，